娄浩 物业服务合同纠纷诉讼分析

本文旨在探讨物业服务企业在面临业主拒交物业费时如何通过司法程序维护合法权益。

    在我国目前存在的物业服务合同一般分为三种形式：前期物业服务合同、与业主委员会签订的物业服务合同以及与业主逐一签订的物业服务合同。

    前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，住宅的销售及业主入住是持续的过程。这个阶段要求具备三分之二以上投票权的业主投票形成业主大会是不现实的，而这个阶段的物业管理服务又是必需。因此，为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业服务的责任主体，规范前期物业服务活动，《物业管理条例》明确地规定前期物业管理服务由建设单位以招投标的方式选聘物业服务企业提供。

    同时，《物业管理条例》第26条第一款第（三）项规定，前期物业服务合同约定的合同期限届满，业主委员会尚未成立，或尚未选聘任何物业服务企业，原物业服务企业可以不再进行管理，也可以与开发商继续签订前期物业服务合同，继续对物业进行管理。在继续进行管理的情况下，前期物业管理的截止时间为新的物业服务合同生效时。上述法律规定表明，在建设单位确认前期物业服务企业后，如物业服务合同到期后业主尚未成立业主委员会，物业服务企业又继续对物业进行管理时，业主与物业服务企业的物业服务关系延续。在现实生活中，大多数住宅区业主未能成立业主委员会，此种由前期物业服务合同延续下来的物业服务关系占大多数。

    与业主委员会签订的物业服务合同是指业主在收房后成立业主委员会，由业主委员会代表业主签订的物业服务合同。基于《物业管理条例》第34条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

    与业主逐一签订的物业服务合同意味着合同签订的工作量大且不确定性增多，较为少见，除非在业主较少或者业主一致同意的情况下方采取该种方式订立。一般情况下物业服务公司也更倾向于同建设单位签订前期物业服务合同或与业主委员会签订物业服务合同。

    以上三种形式的物业服务合同均能对业主直接产生约束。

    需要注意的是，司法实务中偶有遇到小产权房等业主无法确定的情形，此时法院在审理物业服务合同纠纷中担心自己的判决存在变相确权的效力而难以判决。在遇到该问题时可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。基于上述法律规定，人民法院可直接认定由物业使用人承担物业费缴纳责任，无需认定实际业主，避免变相确权的情况发生。

    在物业服务企业遇到业主拖欠物业费时，一般可通过诉讼主张物业费、垃圾清运费、路灯电梯电费、车位使用费、违约金等项目，现逐一分析如下：

一、物业费

    物业费属于政府指导价的范畴，根据服务管理、人员配置、维修维护、秩序维护、卫生保洁、绿化养护等不同内容和标准，已经建立了完善的物业服务等级评定体系，服务等级由低到高划分为一、二、三、四级，对应的物业费分别为0.35元/月·平米、0.50元/月·平米、0.75元/月·平米、1.00元/月·平米。

    物业费一般由《物业服务合同》确认，出现拖欠往往是由于业主认为物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵。在（2019）豫1104民初723号裁判文书中，法院认为，“法院一般不鼓励、不支持业主个人以拒缴物业费的形式表达对物业企业的不满情绪。这种拒缴物业费的私力救济只会使业主和物业企业之间的矛盾无限制、无秩序的扩大，进入一个恶性的循环。如果每个小区的几百户业主都以各自的理由，拒绝缴纳物业费，那么物业企业就会失去经济来源，到时会连最基本的物业服务也无法提供，更谈不上好的、高质量的物业服务。如此恶性循环，最终权利受侵害的还是广大业主。如果大部分业主认为物业企业服务不好，可以通过业主委员会更换、选聘新的物业服务企业，以维护广大业主的合法权益。”基于上述情况，人民法院在裁判过程中一般以不支持逾期违约金或者直接认定不够成拒缴物业费的理由进行裁判。

    综上所述，司法实务中鲜有不支持物业费的判例，即使物业服务存在瑕疵也难以形成有效抗辩。遇到被请求支付物业费的诉讼，业主围绕物业服务企业是否提供合同约定的物业服务进行抗辩往往能达到更好的效果。

二、垃圾清运费

    垃圾清运费一般属于物业管理项目之外的费用，根据各地物价局文件的规定，该费用由辖区市政环卫局收取。如物业管理合同中涉及垃圾清运费的缴纳，则按照合同约定履行。如物业管理合同中未涉及垃圾清运费的缴纳，则一般为物业服务企业代业主缴纳垃圾清运费，应当认定为构成民法中的无因管理，由受益人向管理人返还因无因管理产生的费用并支付管理人因代缴产生的利息损失。在（2016）鲁0304民初767号裁判文书中，法院认定，原告已经为被告代缴了垃圾清运费，最终支持了该诉讼请求。需要注意的是，物业服务企业在起诉时不要遗漏了利息损失的金额部分。

三、路灯电梯电费

    路灯电费如果未进行公摊则可以认定为物业公司代缴的费用。结合《物业管理条例》第44条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。业主作为最终用户，应当承担物业管理区域内的供电费用。

    需要说明的是，物业费一般指的是房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。路灯电梯虽然属于公用设施，但其运行使用的电力并非属于日常维护成本，应当直接依据《物业管理条例》第44条认定为业主承担的费用。如物业服务企业代缴路灯电梯电费，也应参照垃圾清运费归于无因管理的范畴。

四、车位使用费

    在规划了车位的小区，业主未购买或租用车位仍进行使用时，应当向物业服务企业支付车位使用费。但该部分举证较为困难，需要同时举证证明业主存在使用规划车位的情形、具体的车位使用费计算标准完成提前告知、业主使用车位的具体时间。司法实务中鲜有支持，仅在类似（2016）桂0304民初652号裁判文书中《物业管理服务委托合同》明确约定了80元/月的临时车位费，法院才会支持车位使用费的诉讼请求。

五、违约金

    违约金一般在逾期的情况下获得支持的概率较高，结合已经生效的判例，违约金支持的标准不一。虽然违约金的约定本身存在惩罚性质，但依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第29条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，司法实务中往往会进行调整，以逾期金额为基数按照同期银行贷款利率上浮30%来计算最终的违约金金额。

    以上内容为司法实务中对于物业服务合同纠纷的一般处理，如有错误或遗漏，恳请批评指正。